Immobilienkaufvertrag – Wissenswertes auf einen Blick

Immobilienkaufvertrag – Wissenswertes auf einen Blick

 

Allgemeines zu Immobilienkaufverträgen

Ein Immobilienkaufvertrag ist ein Geschäft von erheblicher finanzieller Bedeutung. Aus diesem Grund ist eine sichere Abwicklung notwendig. Der Gesetzgeber hat hier Vorkehrungen getroffen: Grundstückskaufverträge können ausschließlich unter Mitwirkung eines Notars abgeschlossen werden, § 311 b BGB.

Immobilienkaufverträge können in drei verschiedene Kaufvertragstypen eingeteilt werden:

  • Kauf eines unbebauten Grundstücks
  • Kauf eines bebauten Grundstücks
  • Kauf eines Grundstücks samt der Verpflichtung zur Herstellung eines noch zu errichtenden Gebäudes (Bauträgervertrag)

In diesem Beitrag soll nur auf die beiden erstgenannten Fälle eingegangen werden. Es soll ein Überblick mit einigen wichtigen Informationen über diese Grundfälle der Immobilienkaufverträge geschaffen werden. Eine einzelfallbezogene Beratung durch einen Notar kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden.

Die einzelnen Phasen eines Immobilienkaufvertrages und worauf man achten sollte

Phase 1: Vor der Einschaltung des Notars

Vor der notariellen Beurkundung bedarf es einer sorgfältigen Vorbereitung. Im Rahmen dieser Vorbereitung sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Zunächst einmal ist es ratsam das Vertragsobjekt selbst genau zu besichtigen und in diese Besichtigung gegebenenfalls eine bautechnische Überprüfung durch einen Sachverständigen mit einzuschließen. Dadurch soll bezweckt werden, dass der Käufer vorher Kenntnis bezüglich eventueller Mängel erlangt und sich somit einen Überblick über möglicherweise bestehenden Sanierungsbedarf verschaffen kann. Festgestellte Mängel sollten zwischen den Parteien genau besprochen werden und diesbezügliche Vereinbarungen sollten im Kaufvertrag wiederholt werden, da die Sachmängelhaftung des Verkäufers für gebrauchte Immobilien im Kaufvertrag weitestmöglich ausgeschlossen wird.
    Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer wegen später auftretender Mängel können in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, dieser hat den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage bzw. eine Garantie übernommen. Bezüglich Mängel, die dem Verkäufer selbst nicht bekannt waren, wird die Gewährleistung grundsätzlich ausgeschlossen.
    Hat der Käufer bei Vertragsschluss Kenntnis hinsichtlich der Sachmängel, haftet der Verkäufer ohnehin nicht, soweit nichts anderes vereinbart wurde.
    Der Grundbesitz geht regelmäßig in dem Zustand über, in dem er sich befindet. Eine genau Besichtigung ist deshalb unbedingt empfehlenswert.
  • Der technische Stand des Gebäudes sollte überprüft werden. Aufgrund der Energiesparverordnungen der letzten Jahre könnten den Käufer besondere Nachrüstungspflichten treffen, von denen der Verkäufer noch befreit war.
  • Beim Kauf eines Bauplatzes sollte sich der Käufer zudem über die Bebaubarkeit, den Stand der Erschließung und deren Abrechnung bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde informieren. Zum Teil werden Erschließungsmaßnahmen durchgeführt aber erst Jahre später abgerechnet. Hier können unter Umständen erhebliche Kostenbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz auf den Käufer zukommen.
  • Verkäufer und Käufer sollten besprechen, ob außer dem Grundstück sonstige Gegenstände, wie eine Einbauküche oder sonstiges Mobiliar, mitveräußert werden sollen. Dieses Zubehör sollte im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden unter Angabe eines eigenen Preises. Denn Teilbeträge, die nicht Bestandteil des Kaufpreises sind, haben Bedeutung im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer und die Grundbuchgebühren. Hier kann eine gründliche Vorbereitung später erhebliche Kosten und Steuern sparen.
  • Finanziert der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise über ein Bankdarlehen, sollte er die Konditionen des Darlehensvertrags möglichst frühzeitig, jedenfalls vor der Beurkundung des Kaufvertrages, mit dem jeweiligen Kreditinstitut absprechen. Regelmäßig wird die Bank die Auszahlung des Darlehens von der Bestellung eines Grundpfandrechts abhängig machen. Hier tritt in der Praxis häufig das Problem auf, dass der Käufer zur Absicherung des Darlehens noch kein Grundstück zur Verfügung hat. Diesem Problem ist im notariell beurkundeten Vertrag mit einer sogenannten Finanzierungs- und Belastungsvollmacht Rechnung zu tragen. Mit dieser bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, bereits vor Eigentumsumschreibung Grundpfandrechte in das Grundbuch des Kaufobjektes eintragen zu lassen. Ohne die Möglichkeit der Finanzierungsvollmacht müsste eine Bank den Kredit ohne Besicherung durch ein Grundpfandrecht auszahlen und unter diesen Umständen würde es dem Käufer kaum gelingen ein Kreditinstitut zur Kaufpreisfinanzierung zu finden. Hingegen kann auch dem Verkäufer nicht zugemutet werden, dass er einer Eigentumsumschreibung zunächst zustimmt, ohne dass vorher der Kaufpreis geflossen ist, damit dann der Käufer als Eigentümer des Grundstücks im eigenen Namen Grundpfandrechte eintragen kann. Im Rahmen der Vollmacht wird geregelt, dass das Darlehen bis zur Höhe des Kaufpreises nur an den Verkäufer bzw. dessen Bank ausgezahlt werden darf und auch nur zur Erfüllung der Kaufpreisschuld verwendet werden darf. Hierdurch wird eine Verwendung der Darlehensvaluta für anderweitige Zwecke des Käufers ausgeschlossen.

Bei frühzeitiger Klärung der Finanzierung können Kosten gespart werden, indem das Kreditinstitut ihr Grundschuldformular bereits zum Beurkundungstermin an den Notar schickt, sodass die Grundschuld im gleichen Termin beurkundet werden kann.

 

Phase 2: Einschaltung des Notars

Zur Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs wird der Notar, nachdem er die wesentlichen Informationen erhalten hat, zunächst den Grundbuchstand kontrollieren. Aus dem Grundbuchinhalt, aus dem die genauen Eigentumsverhältnisse, die erfassten Flurstücke, sowie die Belastungen mit Rechten und Grundpfandrechten zu entnehmen sind, ergeben sich die wesentlichen Grundsätze für die konkrete Gestaltung des Kaufvertrages.
Das Grundbuch enthält verschiedene Abteilungen. In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. In Abteilung II sind Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt und in Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen. Bezüglich der Belastungen in Abteilung II und Abteilung III ist zu unterscheiden:

  • Nicht selten haben Grundbucheintragungen nur einen informierenden Charakter, wie zum Beispiel ein Sanierungsvermerk. Dieser weist darauf hin, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, weshalb der Kaufvertrag der Genehmigung der Sanierungsbehörde bedarf. Der Notar holt diese Genehmigung ein.
  • Einige Eintragungen können auch eine grundstücksbezogene Pflicht zur Duldung oder Unterlassung enthalten, sog. Grunddienstbarkeiten oder persönliche Dienstbarkeiten. Es handelt sich dabei beispielsweise um Wegerechte oder Leitungsrechte. Diese müssen in der Regel beim Kauf des Grundstücks bestehen bleiben, es sei denn, ihr Sicherungszweck hätte sich erledigt.
  • Personenbezogene Rechte wie ein Wohnungsrecht oder ein Vorkaufsrecht sind meist löschbar, da der Käufer diese selten übernimmt. Die Löschung kann je nach Art der eingetragenen Belastung durch öffentliche Urkunden oder durch notariell zu beglaubigende Löschungsbewilligung erzielt werden. Die Beschaffung dieser Löschungsunterlagen übernimmt ebenfalls der Notar.
  • Bezüglich der Abteilung III des Grundbuchs, in welcher die Grundpfandrechte (insbesondere Hypothek und Grundschuld) eingetragen sind, wird in der Regel ebenfalls eine Löschung notwendig sein. Für die Freistellung ist die Zustimmung des Kreditgebers erforderlich, was grundsätzlich die Rückzahlung des Kredits beinhaltet.
    In seltenen Fällen ist dem Käufer auch zu raten, dass durch den Verkäufer eingetragene Grundpfandrecht zur Neuvalutierung zu übernehmen.
  • Ferner kommt das Vorliegen einer Baulast in Betracht. Diese ist im sog. Baulastenverzeichnis eingetragen, welches von der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde geführt wird. Eine Pflicht des Notars zu deren Einsicht besteht nicht. Gegenstand solcher Baulasten können beispielsweise Duldungspflichten oder bestimmte Baubeschränkungen sein. Auch hierüber sollte der Käufer sich im Vorfeld erkundigen.

 

Phase 3: Beurkundung

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel einen Kaufvertragsentwurf übersandt.

Zum Beurkundungstermin sollten Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie ihre (elfstellige) steuerliche Identifikationsnummer mitbringen, die der Notar der Finanzverwaltung mitteilen muss.

Sind sie der deutschen Sprache nicht ausreichend kundig, muss ein (nicht mit Ihnen verwandter oder verschwägerter) Dolmetscher die Urkunde in die von Ihnen gewünschte Sprache übersetzen. Dieser sollte gerichtlich vereidigt sein; vorgeschrieben ist dies allerdings nicht. Sie sollten sich frühzeitig vor dem Termin um einen solchen Dolmetscher kümmern und auch die Kostenfrage mit ihm absprechen.

Sofern Ihnen als Verkäufer bereits Löschungsunterlagen vorliegen, können Sie diese vor oder bei der Beurkundung im Notarbüro abgeben. So können unnötige Doppelanforderungen vermieden werden und Sie sparen sich in der Regel höhere Notarkosten.

Gegebenenfalls sollten auch die Grundschuldbestellungs-Unterlagen rechtzeitig zum Beurkundungstermin vorliegen.

Der Notar wird Ihnen während der Beurkundung den gesamten Text des Kaufvertrages vorlesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll zum einen dazu dienen, dass allen Parteien der genaue Inhalt des Vertrages nochmals zu Bewusstsein gelangt und zum anderen soll der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Parteien nochmals prüfen und sicherstellen, dass alle erforderlichen Regelungen enthalten sind.

 

Phase 4: Nach der Beurkundung

Nach der Beurkundung des Vertrages, wird die Abwicklung vom Notarbüro vorgenommen. Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist der Vorgang nämlich noch nicht abgeschlossen. Das Grundstück gehört Ihnen erst, wenn sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Diese Eigentumsumschreibung kann zum Schutz des Verkäufers jedoch erst erfolgen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt worden ist. Ebenso muss das Finanzamt bestätigen, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt worden ist.
Der Käufer muss hingegen den Kaufpreis erst bezahlen, wenn sichergestellt ist, dass das Grundstück frei von eingetragenen Rechten (z.B. Grundschuld) ist und die zur Wirksamkeit erforderlichen Genehmigungen vorliegen.
Bis zur Eigentumsumschreibung kann die Gesamtabwicklung des Vertrages etwa drei Monate dauern. Aus diesem Grund kann auf Antrag des Notars für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer davor, dass weitere Belastungen im Grundbuch eingetragen werden, dass die Immobilien noch anderweitig verkauft wird oder der Verkäufer insolvent wird.
Der Notar übersieht dabei die sachgerechte Eintragung ins Grundbuch von Grundschuld, Vormerkung und Eigentumsumschreibung. Er übernimmt die Einholung aller Bescheinigungen sowie Genehmigungen und veranlasst unter Übernahme der vollständigen Haftung die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an die Vertragsparteien. Im Übrigen ist der Notar dafür verantwortlich, dass die Kaufpreiszahlung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgt.

Der Grundstückserwerb zieht noch weitere Rechtsfolgen nach sich, die hier zu erwähnen sind. Zum einen ist dies die Grundsteuer.
Jedes Grundstück unterliegt der Grundsteuer. Steuerschuldner hierfür ist derjenige, der zu Beginn des Kalenderjahrs Eigentümer ist. Erfolgt der Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muss die Verrechnung der Grundsteuervorauszahlung anteilig zwischen den Vertragsparteien erfolgen.
Zum anderen sind hier die Gebäudeversicherungen zu erwähnen.
Die Gebäudeversicherungen gehen kraft Gesetz auf den Erwerber über, für den allerdings innerhalb eines Monats nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch die Möglichkeit der Kündigung besteht. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, sonst ist der Versicherer von der Leistungspflicht befreit, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt.

 

Warum sollte man zu einem Anwalt gehen?

Aufgrund des Formerfordernisses der notariellen Beurkundung werden beim Immobilienkaufvertrag bereits viele Probleme durch den Notar angesprochen und gelöst. Der Notar ist jedoch kein Parteivertreter. Im Gegensatz zu rechtlichen Gestaltungsfragen berät der Notar nicht zu wirtschaftlichen Aspekten wie beispielsweise der Kaufpreishöhe. Er darf sich hier von Berufs wegen nicht in den Prozess der Willensbildung einmischen und wird als neutraler Berater aller Beteiligten tätig.
Im Hinblick auf die wirtschaftlichen Interessen sollte deshalb ein Anwalt mit der Prüfung des Kaufvertrags und der Durchsetzung der jeweiligen Interessen beauftragt werden.
Außerdem empfiehlt es sich einen Anwalt mit der Überprüfung des Finanzierungsvertrages zu betrauen.

Vereinbaren Sie gerne einen Besprechungstermin, in dem wir auf alle für Sie relevanten Aspekte eingehen.

 

 

 

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