Kündigung im Mietrecht – Ein Leitfaden für Mieter und Vermieter

Kündigung im Mietrecht – Ein Leitfaden für Mieter und Vermieter

 

Kündigung des Mietvertrages

Im Mietrecht wird mit der Kündigung die Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 542 ff. BGB bewirkt. Nach § 542 BGB ist bei der Beendigung eines Mietverhältnisses zwischen

  • dem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit und
  • dem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit

zu unterscheiden.

Das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet in der Regel mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, ohne weitere Erklärung, sofern es nicht verlängert oder von einer der beiden Vertragsparteien außerordentlich gekündigt wird. Einer Kündigung zur ordentlichen Beendigung bedarf es hier nicht.

Das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit endet insbesondere durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien, § 542 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus kann es beispielsweise auch durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden.

 

Kündigungsarten

Im Mietvertragsrecht ist zwischen unterschiedlichen Kündigungsarten zu differenzieren. So kann ein Mietverhältnis gekündigt werden durch:

  • ordentliche Kündigung
  • außerordentliche befristete Kündigung
  • außerordentliche unbefristete Kündigung

 

Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung ist in § 573 BGB geregelt. Ein unbefristetes Mietverhältnis kann sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter gekündigt werden. Von beiden Vertragsparteien sind allerdings die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen nach § 573 c Abs. 1 BGB einzuhalten. Für den Mieter und Vermieter gelten insoweit verschiedene Kündigungsfristen und -voraussetzungen.

  • Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

 

  • Kündigungserklärung

Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung.
Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden.

 

  • Schriftform

Die Kündigung des Mietvertrages ist schriftlich mitzuteilen, § 586 Abs. 1 BGB.

  • Berechtigtes Interesse des Vermieters

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist grundsätzlich nur zulässig, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse besteht insbesondere bei schuldhaften, erheblichen Vertragspflichtverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf des Vermieters oder bei Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, wenn er dadurch Nachteile erleidet.

 

  • Begründung

Die Kündigung muss die vom Vermieter vorgebrachten Gründe erkennen lassen. Nachgeschobene Gründe können weder ein berechtigtes Interesse des Vermieters bestätigen, noch den vom Mieter eingelegten Widerspruch abwehren. Ein Verstoß gegen das Begründungserfordernis macht die Kündigung wirkungslos und der Mieter kann sie aufgrund des formellen Mangels sofort zurückweisen.

 

  • Kündigungsfristen

Bei einer Kündigung des Vermieters greift eine Staffelung der Kündigungsfrist nach der Dauer Mietverhältnisses, § 573 c BGB: Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate (mit einer Karenzzeit von drei Werktagen). Nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.

 

 

  • Ordentliche Kündigung durch den Mieter

 

Der Mieter kann, anders als der Vermieter, ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist aus § 573 c BGB (drei Monate) kündigen. Der Mieter braucht folglich für eine ordentliche Kündigung keinen Kündigungsgrund.

  • Schriftform

Hier ist auch die Einhaltung der Schriftform erforderlich. Die Kündigung muss also eigenhändig unterschrieben sein und dem Vermieter im Original zugehen.

 

  • Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt bei der Wohnraummiete grundsätzlich drei Monate (mit einer Karenzzeit von drei Werktagen).

 

 

Außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche Kündigung ist eine Kündigungsform, die zu einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses führt. Diesbezüglich ist zwischen einer außerordentlichen befristeten Kündigung und einer außerordentlichen unbefristeten Kündigung zu differenzieren. Ebenso sind die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen für Mieter und Vermieter zu beachten.
Eine außerordentliche befristete Kündigung ist sowohl für unbefristete als auch befristete Mietverhältnisse möglich. Grundsätzlich gilt, dass die außerordentliche Kündigung in schriftlicher Form auszusprechen ist und der dafür vorhandene Grund zu benennen ist.

 

  • Außerordentliche fristgemäße Kündigung durch den Mieter

Nachfolgend werden die wichtigsten Sonderkündigungsrechte des Mieters aufgeführt:

  • Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung bei einer preisgebundenen Wohnung, kann der Mieter spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats kündigen.
Bei der Mieterhöhung einer freifinanzierten Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ist der Mieter berechtigt bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des  Mieterhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

  • Modernisierung

Wurden Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter angekündigt, steht dem Mieter nach § 555 e BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Damit das Sonderkündigungsrecht entsteht müssen die Modernisierungsmaßnahmen eine nicht unerhebliche Einwirkung auf die vermieteten Räume haben und zu einer erheblichen Mieterhöhung führen. Die Kündigung kann in diesem Fall bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats ausgesprochen werden.

  • Verweigerung der Untervermietung

Falls der Vermieter eine Untervermietung ungerechtfertigt versagt, wird für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht relevant. Er kann in diesem Fall das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.

  • Tod des Mieters

Im Falle des Todes des Mieters kann das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt werden. Hier kann der Vermieter und/oder der Erbe des Mieters das Mietverhältnis bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.

Im Falle des Todes des Mieters können auch eintrittsberechtigte Personen in den Mietvertrag eintreten, wenn der Mieter im Haushalt lebende Angehörige hatte. Eintrittsberechtigte Personen sind dann beispielsweise der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner, Kinder oder sonstige Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten.
Der Eintritt gilt als nicht erfolgt, wenn die eingetretenen Personen innerhalb eines Monats, beginnend mit dem Tag der Kenntnis von dem Todesfall, das Mietverhältnis kündigen.
Erfolgt diese Erklärung jedoch nicht, wird das Mietverhältnis mit dem Eintrittsberechtigten fortgesetzt und der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht.

Für den Fall das mehrere Mieter Vertragspartei waren und der Todesfall nur eines Mieters vorliegt, wird das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern weitergeführt. Die übrigen Mieter können das Mietverhältnis dann innerhalb eines Monats, nachdem sie von dem Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

 

  • Außerordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter kann ein Sonderkündigungsrecht insbesondere geltend machen,

  • wenn der Mietvertrag auf mehr als 30 Jahre abgeschlossen wurde
  • wenn er die Wohnung durch Zwangsversteigerung erworben hat
  • wenn der einzige oder letzte Mieter verstorben ist
  • wenn der Mietvertrag mit einem Nießbraucher abgeschlossen wurde, dessen Nießbrauch geendet hat

In diesen Fällen besteht für den Vermieter einmalig, nämlich zum nächstzulässigen Termin, die Möglichkeit sein Sonderkündigungsrecht auszuüben.

 

  • Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter

Für die außerordentliche fristlose Kündigung ist auch der Mieter an das Vorliegen eines Kündigungsgrundes gebunden. Das Gesetz spricht in § 543 Abs. 1 BGB von einem wichtigen Grund. Ein Recht zur fristlosen außerordentlichen Kündigung steht dem Mieter in folgenden Fällen zur Verfügung:

  • bei Nichtgewährung des Gebrauchs
  • bei erheblicher Gesundheitsgefährdung
  • bei Hausfriedensstörung

Für die Nichtgewährung des Gebrauchs hat sich eine breitgefächerte Rechtsprechung entwickelt, sodass beispielsweise auch erhebliche Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall oder ein wiederholtes Ausfallen der Heizung wegen Ölmangels oder weil der Vermieter die Stromrechnung nicht bezahlt, Kündigungsgründe in dieser Fallgruppe darstellen.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist zwar nicht an eine Frist gebunden, aber in Fällen, in denen der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag besteht, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe gesetzten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Der Mieter hat hierbei ein Wahlrecht. Maßgeblich ist, dass dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wird den Kündigungsgrund zu beseitigen.
Welche Frist als angemessen anzusehen ist, bestimmt sich nach dem jeweiligen Einzelfall.
Die Fristsetzung bzw. Abmahnung ist jedoch entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Zudem ist zu beachten, dass der Mieter nicht zu lange mit der Ausübung seines Kündigungsrechts warten sollte, da er sonst unter Umständen sein Recht verwirkt haben könnte.

Für die fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung muss die Gesundheitsgefährdung für einen normal empfindlichen Menschen eine nachhaltige Beeinträchtigung darstellen. Eine andauernde erhebliche Lärmbeeinträchtigung oder unerträgliche, ständige Gerüche wären beispielsweise als nachträgliche Beeinträchtigung einzustufen.
Eine außerordentliche Kündigung kommt allerdings nicht in Betracht, wenn der Mangel leicht behoben werden kann.

Im Fall der Störung des Hausfriedens muss der Vermieter diesen in einer derartigen Weise stören, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist.

 

  • Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter

In folgenden Fällen steht dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu:

  • Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter

Hierunter ist es zu fassen, wenn der Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis einem Dritten überlässt oder die Wohnung durch Vernachlässigung seiner Pflichten gefährdet.

  • Zahlungsverzug

Hierfür muss der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug sein oder der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.

  • Hausfriedensstörung

Besteht der Kündigungsgrund in einer Verletzung einer Pflicht aus Mietvertrag, ist die Kündigung auch hier erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe gesetzten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die oben genannten Ausnahmen gelten auch hier.

Auch der Vermieter kann sein etwaiges Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB, verwirken, wenn er mit der Kündigung trotz Kenntnis des Vertragsverstoßes über einen längeren Zeitraum wartet.

 

Widerspruchsrecht

  • 568 Abs. 2 BGB besagt, dass der Mieter vom Vermieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs aufmerksam gemacht werden muss sowie über dessen Form und Frist aufgeklärt werden muss.
    Der Mieter kann also einer Kündigung widersprechen und auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen, trotz berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dies wird in § 574 BGB beschrieben.
    Diese Klausel greift dann, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
    Von Härte spricht der Gesetzgeber unter anderem auch, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Unzumutbar ist die Ersatzwohnung aber nicht allein deswegen, weil sie teurer ist.
    Die Rechtsprechung erkennt beispielsweise auch eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder ein hohes Lebensalter in Verbindung mit Verwurzelung als Härtefall an.
    Es können auch andere Gründe gerichtlich anerkannt werden.

Der Widerspruch hat schriftlich zu erfolgen und ist eigenhändig zu unterschreiben.

Spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Widerspruch erklärt werden. Unter Umständen muss der Mieter auf Verlangen des Vermieters den Widerspruch auch unverzüglich begründen.

Der Mieter hat auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB keinen Anspruch, wenn eine berechtigte außerordentliche unbefristete Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen wurde.

Folgen des Widerspruchs

Nach dem Widerspruch bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit mittels einer Räumungsklage gegen den Mieter vorzugehen, um die Kündigung durchzusetzen.

Mit einer erfolgreichen Räumungsklage erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel. Dieser berechtigt ihn dazu, den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung zu beauftragen.

 

Vereinbaren Sie gerne einen Besprechungstermin, in dem wir auf alle für Sie relevanten Aspekte eingehen.

 

 

 

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